买房！不买房！关于是否买房的决策，虽然具有讨论的价值，但其实意义有限–打算买房钟情房产的人，任你怎么看空房市都坚决杀入，谨慎悲观嫌房产是包袱的人，任你怎么吹捧房产的长期价值，同样死赖着不进–说到底，这也是件各花入各眼的事情。
所以，与其浪费唾沫在楼市涨跌之争上，不如更实在一些，探讨下如何安全买房，不使房产成为个人理财决策上的安全隐患。
“压力测试”，这是一个近期的热门词汇。美国那些昔日笑傲全球的大型银行们，近期都老老实实的像个小学生般的接受美国政府的压力测试，以确保它们在经济继续走坏的假设下有继续维持运营下去的可能。其实，”压力测试”这玩意儿，在所有的投资决策前都应该进行，买房自然也不能例外。
在普通人按揭买房问题上，房价下跌其实并不是最可怕的事情，甚至不是”压力测试”需要考虑的问题。虽然房价大跌，可能导致房产持有者的房屋价值还不如按揭负债，从而形成”负资产”的问题，但这不过是数字上的难看，其实并无压力。对于金融机构而言，通过资金杠杆持有资产，一旦资产价格低于一定水平，就有追加保证金的压力，追加不出就会被迫平仓，再无熬到资产回升的可能。雷曼之死，追加保证金的流动性压力功不可没。但是对于按揭买房者，即使”负资产”了，只要能够按时偿还按揭，银行绝不会对你抵押的房产指手画脚，绝不会有要求你卖房提前还贷的非份要求。正因此，房价下跌，之所是一个短期的投资决策挫折，但不会构成实际的流动性压力。
真正的压力，来自于偿还按揭贷款的现金流上，而导致压力的两大诱因则是：(1)收入水平下降，和(1)升息导致的月还款额增加。
在确定购买房产总量、贷款总量和月还款额时，我们一般会根据当下的月收入来参照计算。但是，你现在的月收入是否具有可持续性？你所在的行业是否正在或将要成为夕阳产业，你所在的单位是否在薪酬上过于豪爽，若换个公司是否还有可能拿到同样水平的收入？这些问题，是在决定按揭额之前必须要考虑的。回首1999年科网泡沫时，很多刚毕业的学生进了网络公司没来由的拿起了令人咂舌的高薪，然后便大手大脚花钱按揭买车买房，结果没几年网络公司进入寒冬，大量员工被裁员，剩下的工资也锐减，那些按照疯狂时期收入来进行消费决策的人，顿时面临现金流缺乏持续性的困境。类似的惨剧，是否可能会发生在你的买房决策上，这是必须深思的问题。
目前处于低息周期，但按揭利率不会一直处于低水平。按照低息周期的月还款来计算贷款总量，将面对的一个巨大挑战就是一旦升息，则月还款额将会陡增。以150万元30年期按揭为例，若按照4.16厘每月月供7300.28元–但若未来按揭利率上调回基准的5.94厘月供将达8935.48元，若进一步加息回到2008年最高7.83厘高位月供将达10829.23元，如此陡增的还款压力，你可有做好准备？
美国银行做压力测试，”资本充足率”是一个重要指标。对于买房者而言，还贷的”现金流充足率”同样不可忽视。收入剔除基本的生活开支之后，便是可自由支配收入部分。若将这部分足额用于偿还按揭贷款，绝对是危险的决策–一方面我们可能面临突发性的额外开支，比如婚宴等红包人情比如家电的升级换代，另一方面还款额的可能上升亦可能造成我们现金流的极度困境。
是的，在确定有一笔至少6-12个月的生活费储备额之后，在确定月收入偿还贷款之后仍有相当数量可做调配应急之后，你才能按此确定你的首付金额和月供金额，指定稳妥的买房计划。
买房前做好现金流上的压力测试，一旦真正遇到巨大变化时，一切才不会真正对你构成压力。
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