2009年，”理财”再非热门词汇。
不奇怪。2008年股市一路向下，几近腰斩再腰斩；债券市场虽然大牛市，但15-20%的收益率却难入习惯了暴利的投资者法眼；至于曾经大热的黄金，也是有波幅却无大升幅……没有了赚钱效应的诱惑，再加上经济放缓后收入、工作等面临的挑战，越来越多的人对理财开始怀疑、冷淡、厌倦乃至反感。
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白驹过隙，日月穿梭。从存一辈子钱老来才买房到年轻时按揭贷款用未来的钱买房，这样的思想转变不过是这十来年的事情。而对拥有更现代理财观念的新一代而言，按揭买房、买车这些花费不菲的大件已经不是什么新鲜事了，买得起的东西也用分期付款支付，这才是新一代们热衷的消费行为。 无纸币，是一种生活方式。 推崇这种生活方式，不仅是为了提防时有出没的百元假币，更是为了一种轻松的生活。想想吧，无需接触纸币，所以不用担心纸币上大量细菌造成的传播感染；不使用纸币，所以无需获得找零，免得兜里一堆钢镚；不使用纸币，身上没有大量现钞，更是无需担心“三只手”光顾造成的金钱损失。虽然金钱不是“万恶之源”，但纸币倒是许多麻烦的来源。 所以，不妨尝试一下远离纸币的生活，换一种生活方式，也许便有完全不同的生活感受。 安家立业，大多数现代人生活轨迹中不可或缺的一环。 何为”家”，小篆”家”字的写法清楚得告诉了我们，房(宝盖头)下有猪(豕)乃为家。 只可惜，房屋和猪肉，恰恰是过去几年中价格上升最快的两样商品，尤其是前者更因为涉及的总金额涉及巨大，而成为千家万户”不得不承受之重”。 对于房屋，许多人将其当作消费，甚至是奢侈品消费。所以，只要是结婚或者生子需要，无论价格如何波动，都会义无反顾的添置新房。个别人甚至期盼一步到位，或是不希望在同龄朋友面前输面子，进而像买LV皮包那样买下昂贵但是超出了自己实际需求和承受能力的豪华住房——过去一年间陡升的贷款利率相信已经让不少把购房当作买奢侈品的人从2008年起因为大涨的按揭还款额而倍感压力的。 对于房屋，也有许多人将其当作投机，利用3成按揭带来的资金放大效果，曾经有一段时间”炒房”是远比”炒股”赚钱更多且更轻松的买卖。只是，越来越严格的政策限制，正在逐步收缩投机”炒房”的空间——未经历过1998年金融危机后香港楼市低谷的投机者又怎会明白按揭炒房的巨大风险。 是的，纯粹当作消费或者投机来对待”置业”这个大决定都是不可取的。置业，也当在理财的名义下进行，让我们时刻带着理财的观念，从资产配置，从配置优化的角度去进行考虑。 说置业，话理财，首先应当把房产作为家庭资产配置中重要的一项资产，同时将按揭贷款作为重要的负债来源去考虑。长期看，适当比例的房产配置可以优化投资组合，避免过分受到股市的影响。但是配置过高进而按揭贷款过多，也会带来负债率过高，造成现金流压力的问题。 说置业，话理财，其次要作为投资的买房和作为资金调度的买房区分。作为投资，何时买是重要的问题，低买高卖自然是最佳。但是，因为住房公积金的存在，因为许多单位住房补贴的存在，买房有时更成为资金调度的一种手段——将账面上看不到却短期摸不到的住房公积金变化为可自行操控的资产的一种手段。 说置业，话理财，再次要将投资性用房和消费型用房区分开来。房产和股票、债券一样可以通过出租获得稳定的租金回报，不同区位不同面积不同年限的房产租金回报率不尽相同，而且往往居住条件一般的房产反而因为需求旺盛而有较高的租金回报率——因此自己住的房子未必该是自己买的，自己买的房子未必要是自己住。 说置业，话理财，最后是要将买住房和买房产类资产区分开来。房产类资产在理财规划中的作用不可忽略，但是买住房仅仅是手段之一，投资商铺甚至投资那些持有房产稳定派息的房地产基金都是可以考虑的手段之一。 置业，当在理财的名义下。如何配置，如何优化，绝对是挑战投资意识挑战创造力的重要课题。
附：不买房的房产投资 “你可以买房了”，时不时总有朋友这样对我说。 “为什么买房！现在租金回报率那么低”，我的回答也是千篇一律。 并非没有关注过上海的房产市场，好几位同事也属于手中有好几套房每月租金收入不少的”收租一族”。问过其中一位，他手中一套虹口区的二居室，市价大概在100万元左右，每年出租的租金收入是3.5万元，如此算来，年租金回报率就是3.5厘。 这年头，要一年赚3.5%还不容易，我有100万元为什么要去买套房？比如说，现在五年期存款利率为5.85厘，这就意味着我100万元存银行每年有5.85万元的利息，扣除5%的利息税后实得5.5575万元。我大可拿出其中的3.5万元来租下同事的那套房子，剩下来的2万多元爱怎么可就能怎么话——当然，对居住品质要一些，更可以找一套4500元左右的房子把这笔利息正好花玩。 什么？你笑我太天真，问我5年后存款到期再也无法获得那么高的存款利率怎么办？要是租金不断上升怎么办？ 好办得很啊！我也同意只要中国经济不断成长，房产肯定是上佳的投资对象，但这并不等于说我一定要把自己居住的那套住房当作投资对象啊。难道你不知道世界上有一种叫房地产投资基金的东西吗？比如香港股市就有一个叫越秀房地产基金的投资产品，可以像股票一样交易，其持有的全部资产就是在广州的商业大厦等物业，并会每年把至少90%的租金收入派发给基金持有人，按照目前的市价，其年租金回报率在7厘左右。我大可买入类似的产品，不但每年收益比存银行更多，而且只要地产向好，房地产基金持有的物业一样升值，租金一样增加，那我获得的最近回报自然水涨船高。有这样的好东西，即使我租房住，又何须担心踏空未来几十年中国地产潜在的长期牛市呢？ 9月22日，国际无车日。基于环保的考虑，许多人在那一天放弃使用私车，而改用更环保的地铁、公交等公共交通。笔者没有私家轿车，更是轨道交通的忠实拥护者，于我而言天天都是国际无车日，对于这种一年等一回，象征意味更重的“国际无车日”自然兴趣不大。 笔者不爱私车的理由很多，其中很重要的一点就是成本核算，从理财的角度，买一辆私车实在是一件劳民伤财的事情。 今时今日，内地轿车市场竞争日益激烈，不断车款层出不穷，而且车价也有了大幅的下降。不过，一辆像模像样的轿车依旧不便宜，即使二手的也是如此——像昔日笔者在香港求学时，1.5万港币就能买一辆成色颇新二手马自达的好事，暂时在内地还机会不大。 问过一些有私车的朋友，如今买一辆还算像样的中档轿车，加上内部装饰和一些附件，差不多15万上下的样子，再加上4.5-5万的一张私车拍照，拥有一辆私人轿车，前期成本20万是要的。 理论上，一辆质量可靠的私人轿车开个10多年是没问题的，只不过，当今的年青一代，有几个人愿意开10多年的老爷车——就像有多少人愿意使用三五年前的 “古董”手机。不少朋友表示，一辆新车开个五年就是极限，到时候就该换车了。假设5年后，好彩还能将这辆二手车以5万的成本出售，即5年折旧10万，那么意味着这辆车每年的折旧费用是2万。当然，买了车开上路，还有一堆的费用。油费、保养、维修等等，一个月2000元不算多，一年就算它2.5万元，那么两者合集，每年花在一辆轿车上的费用就是4.5万，5年是22.5万。 且让我们来算两笔帐。 第一笔：如果我们不买车，而是把这每年 4.5万的费用用来打车，虽然目前上海出租是2元/公里，不过考虑夜间费，以及10公里以后的溢价，就算是2.5元/公里。那么每年4.5万的费用可以打车1.8万公里，按一年365天计算，每天可以打车49.3公里。诸位有车一族不妨计算一下自己每日开车上下班的路程，或者看看自家轿车的里程表，有多少人一年开满1.8万公里的？ 第二笔帐，考虑到我们如果不买车，那么买车和车牌的费用可以用来投资，且让我们看看两者在长时间纬度的区别。为方便计算，不考虑通货膨胀物价变化的因素，就假设某人用15万买一辆车，5年后5万出售，并补贴10万再购置一辆新车，如此以往20年里总计为购车花费了 45万元。当然，每年还需花费2.5万的维护费用。20年后，他除了一辆可以变现5万元的二手车外，什么都没有。而另外一位，则每年用这2.5万元打车，仍按2.5元/公里计算，每年可打车1万公里，平均每天27.4公里，只要上班离家不是太远，大致也该足够了。于此同时，他可以把这前后50万元(尚需加上初始的5万牌照费)用于投资，我们就按照年收益10%来计算。它前后四笔投资在20年后可以变成218.37万元。很显然，如果想早日向百万富翁迈进，不买车而改打车是很好的选择。当然，若你肯不打车，每年花5000元使用公共交通，并把剩下的2万元也用来投资，依旧是10%的收益率，那么20年后除了之前的218.37万以外，你还能多拥有114.55万元。 笔者知道，有的年轻人买车，并非只是为了追求自由自在的生活，或者为了体现有车族的威风。买一辆车+一处相对郊区的住所，是许多年轻人面对高企房价的无奈之举。从短期来看，前者也许是可以前期剩下个十几二十万，但长远来看却未必是明智之举。正如前面所说，买车后每年的维护费用不少，尤其是从郊区开往市中心，十几年下来的费用可能早就超过了两处房价的差价。而且，汽车是消耗品，每年折旧快得很，但房屋是不动产，尤其市中心的房子从来升值潜力要高于郊区的，虽然短期有价格上落的担忧，但长远来看还是可以获得保值乃至升值，这点是一辆车+一处相对郊区的住所万万比不上的。 |
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